De woningmarkt: doordachte duurzaamheid?

Inleiding

Met de mededeling van de regering in 2018 dat in 2050 8 miljoen woningen in Nederland gasloos en energie-neutraal moeten zijn, is een verandering in ons denken en handelen over duurzaamheid bij woningen tot stand gekomen. Dit proces is op een aantal manieren wel en niet zichtbaar geworden.

Eerst zien wij een sterk stijgende belangstelling voor gasloze nieuwbouwwoningen voorzien van zware isolatie, een warmtepomp of warmtenet en natuurlijk PV-panelen. Door deze voorzieningen, de gestegen prijzen en schaarste van bouwmaterialen, het gebrek aan voldoende bouwlocaties en de stijging van de bestaande woningmarkt, zijn de prijzen van de nieuwbouwoningen de laatste 3 jaar enorm hard gestegen (tot wel 20% per jaar). Duurzaamheid heeft een prijs, welke in de loop der jaren moet worden terugverdiend met o.a. lagere energielasten en een beter klimaat. Het uiteindelijk doel is om CO2 productie en opwarming van de aarde tegen te gaan.

Aangezien er bij huizenkopers veel vragen leven over de do’s en don’ts van het verduurzamen, blijkt het lastig om aan een korte hand-out te komen waarmee men zich kan inlezen. Vandaar dit opiniestuk. Aangezien de ontwikkelingen zich snel zullen voordoen, zal het als een ‘levend document’ worden bijgehouden. Wij merken daarbij een sterk gestegen belangstelling bij huizenkopers naar de reeds aangebrachte verduurzamingsmaatregelen bij de te koop staande woningen. Ook informeren zij vaker naar het energielabel, het energieverbruik en de mogelijkheden van verdere verduurzaming.

Beleggers

Beleggers in woningen hebben over het algemeen de duurzaamheidsslag ook opgemerkt. Kochten zij voorheen goedkoop, oude en weinig duurzame appartementen uit de jaren ’60; tegenwoordig hebben ook zij meer interesse gekregen in nieuwe en duurzame woningen met bij voorkeur label A. Dit mede doordat een gunstig label extra meetelt in de puntentelling voor het vaststellen van de huurprijs. Daarbij zal een huurder wat meer huur willen betalen vanwege de lagere energielasten en het hogere wooncomfort.

Jaren ’30

Een groep kopers die zich blijkbaar minder aantrekt van de verduurzamingsslag zijn de kopers van jaren ’30 en oudere woningen. Deze bouwstijl blijft onverminderd populair. Voor de oude en vaak niet verduurzaamde (monumentale) woningen wordt in de huidige markt de absolute hoofdprijs betaald. Natuurlijk willen ook zij uiteindelijk wel meegaan, echter het na-isoleren van de spouw, de kap van de vloer levert bijna nooit eenzelfde Rc waarde op als bij nieuwbouwwoningen. Nog los van het feit dat een granieten vloer in de hal, keuken of het toilet nauwelijks te isoleren is.

Verbazing

Met enige verbazing verneem ik regelmatig van kopers van deze categorie dat zij als eerste vloerverwarming gaan aanleggen op de begane grond. Al of niet in combinatie met het aanbrengen van vloerisolatie. Of zij dit nu als een verduurzaming zien (gekopieëerd van nieuwbouwwoningen) of slechts als comfortverhoger durf ik niet te zeggen. Bekend is dat vloerverwarming een zg. lage temperatuur systeem is, wat een trage opwarmtijd heeft en het beste functioneert als de temperatuur dag en nacht op hetzelfde peil gehouden wordt (zoals bij nieuwbouwwoningen). De vraag is hoe dit uitgangspunt te rijmen valt met toepassing in een jaren ’30 woning. Dan zal er eerst toch veel meer aandacht moeten zijn voor isolatie van de gehele schil van de woning om toe te werken naar een meer constante temperatuur in huis en naar energiebesparing.

Wat gaat er fout bij het klimaat in huis?

Natuurlijk willen wij een goed klimaat in huis hebben zonder tocht, met een constante temperatuur, voldoende (vloer-) verwarming en koeling waar nodig in de zomer. Met de komst van duurzamheid in de woningbouw kwamen ook enkele problemen. Er werden na 2000 woningen gebouwd waarbij geen enkel raam open kon. Hier kregen bewoners ​​luchtwegproblemen, hoofdpijn e.d. veroorzaakt door te weinig ventilatie, vervuilde filters en luchtkanalen bij de warmte-terugwin (WTW) èn teveel CO2 in huis. Voorbeelden zijn te vinden in de Vinexwijk Vathorst in Amersfoort en bij nul-op-de-meter woningen in Palenstein in Zoetermeer. Bij dit laatste project moesten de ramen altijd dicht blijven om nieuwe ventilatiesysteem optimaal te laten presteren.

Bij recente nieuwbouw (2021), waar woningen zeer goed geïsoleerde volgens BENG – normen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) zijn i.c.m. gebruik van drie-dubbel glas en externe zonwering, werd het advies gegeven om op warme dagen ramen en deuren dicht te houden en de zonwering te gebruiken. Resultaat: de woningen veranderen op hete dagen in sauna’s waar het veel te heet en onbewoonbaar wordt.

De les is dat een heel huis afsluiten en luchtdicht isoleren beslist niet de oplossing is. In juli 2021 kwam de overheid zelfs met een 4 e Corona-richtlijn dat elke woning dagelijks minimaal een kwartier goed geventileerd moet worden om besmetting te voorkomen.

Er zijn nog meer redenen voor goede ventilatie. Mensen ademen blijven CO2 uit; een te hoge concentratie veroorzaakt hoofdpijn ​​en moeheid. Dit kan je alleen compenseren door ventilatie. Daarnaast ademen wij dagelijks drie liter waterdamp uit. Deze vochtige lucht moet ook uit de woning verwijderd worden, anders condenseert het op koude oppervlakten in de woning. Tot slot is frisse lucht ook noodzakelijk om groei van micro-organismen en schimmels tegen te gaan. Vandaar dat het buizenstelsel van WTW-installaties ook regelmatig gereinigd moeten worden, net zoals de filters.

Kortom: we ontkomen ondanks de verduurzaming niet aan een goede ventilatie. Intelligente mechanische ventilaties of WTW’s meten bijvoorbeeld de concentratie CO2 of luchtvochtigheid en kunnen de hoeveelheid luchtverversing daarop afstemmen.

Warmtepompen

Warmtepompen worden gevoed door elektriciteit (voor de compressor / circulatiepomp en de boiler) en behoren tot de zg. lage temperatuur systemen voor verwarming.

De investering van een lucht-water warmtepomp in een bestaande woning bedraagt gemiddeld circa € 10.000,–, inclusief aanpassing naar bijvoorbeeld lage-temperatuur radiatoren. Het onderhoud aan een dergelijke installatie is vrij beperkt. Verwachte levensduur: 20 tot 25 jaar. Ook deze installaties kunnen in de gevallen enkele graden koelen in de zomer.

De plaatsing van lucht-warmtepompen kan voor problemen zorgen met de buren! Je ziet dat eigenaren het geluidproducerende apparaat het liefst op de erfgrens met de buren zetten. Voor apparaten die meer dan 40 dB geluid produceren is in de gemeente Amersfoort een vergunning nodig.

Aard-warmtepompen zijn duurder in aanschaf (gemiddeld circa € 25.000,–) en worden meestal uitgevoerd met een gesloten systeem van slangen diep in de grond. Grotere complexen worden vaker uitgevoerd met een warmtepomp voorzien van een open systeem in de ondergrond van warmte-koude opslag. Bij voorkeur worden deze installaties op de grond geplaatst. Aard-warmtepompen hebben meer (jaarlijks) onderhoud nodig.

Wat vaak ontbreekt is een goede inregeling en afstelling bij het ingebruikstellen. Daardoor werken niet alle nieuw-geleverde installaties optimaal. Bij grote bouwbedrijven ontbreekt vaak de specifieke kennis op dit gebied. Vakspecialisten zijn nodig voor het inregelen en onderhoud. Gemiddelde leverduur naar verwachting: 25 jaar. Houd dus rekening met een jaarlijkse afschrijving.

PV (zonne-)panelen

Belangrijk bij het beoordelen van PV-panelen is het bouwjaar. Hoe ouder, hoe minder productief. Daarnaast telt de zonligging, de hellingshoek en schaduwval mee. Informeer naar de aanwezigheid van zg. ‘optimisers’, waardoor de panelen onafhankelijk van elkaar zo optimaal mogelijk blijven produceren. Maak de panelen jaarlijks schoon voor een hogere opbrengst. Check op de elektrameter de standen van de teruggeleverde energie. Deel dit door het aantal jaren dat de panelen er liggen en je hebt de teruggeleverde energie in Kwh per jaar (inclusief aftrek van de direct gebruikte energie).

Over de plaatsing van PV panelen het volgende: het is bekend dat panelen met een ‘zuidwest’ oriëntering het meeste rendement hebben. Echter zou iedereen dat nastreven, dan ontstaat er in de middag een piekbelasting op het net. Een combinatie van panelen op het oosten en westen zorgt voor een goede opbrengst gedurende de dag. Bewoners wordt geadviseerd om zoveel mogelijk tijdens zonuren elektra te gebruiken. Hiermee omzeil je de sonderingsregel die aangepast gaat worden vanaf 2023. Bij de oostwest ligging is deze periode voor direct gebruik langer.

Een ander bekend gegeven is het afnemen van de Kwh productie naarmate de panelen warmer worden. Dit pleit dus niet voor het laten verzinken van de panelen in het dakvlak. De temperatuur stijgt, de productie daalt en het brandgevaar neemt toe. Niet zelden zie je bij nieuwbouwhuizen panelen in brand vliegen, met schade aan de huizen en duurzaamheid tot gevolg.

Een ander zorgenkind zijn de artikelen over de productie van “foute Chinese zonnepanelen”, waarbij dwangarbeid met Oeigoeren aan de orde van de dag is. En dan te bedenken dat praktisch alle zonnepanelen in China geproduceerd worden. Zelfs Vereniging Eigen Huis kan er niet voor instaan ​​dat de door haar ingekochte panelen vrij zijn van dwangarbeid.

Daarnaast zijn voor de productie van zonnepanelen ook grondstoffen zoals polycilitium en energie nodig. Denk er aan in het kader van duurzaamheid ook over na dat de aangeschafte panelen aan het eind van de cyclus ook gerecycled moeten worden.

Een nadeel van het plaatsen van panelen op het dak of de gevel is dat het uiterlijk van de bestaande woningen behoorlijk ontsierd wordt. Er ontstaat een soort wildgroei, net zoals bij de TV- en radio-antennes uit de jaren ’70 en de satelietschotels uit de jaren ’90.

Het gebruik van zonneboilers

Zonneboilers en hun zonnepanelen zie je langzaam uit het straatbeeld verdwijnen. De zonneboiler is bedoeld om het warmwater voor CV-combiketel voor te verwarmen. In de wintermaanden is deze methode vanwege de kou weinig effectief. Per saldo is de opbrengst van deze installatie moeilijk meetbaar. Als nadeel werd ervaren de ruimte die de zonneboiler inneemt op zolder. Door de komst van warmtepompen (zowel de lucht-water versie als de water-water versie) met ingebouwde boilers welke elektrisch ‘doorverwarmd’ worden raakt de zonneboiler meer en meer buiten beeld.

Hybride-systemen

Check de meterstanden; ook bij nieuwere huizen

Wat opvalt is dat bij navraag blijkt dat een aantal recente (vanaf 2010) gebouwde villa’s, welke zijn uitgerust met een (aard-) warmtepomp (zonder PV-panelen), een zeer hoog elektriciteitsverbruik hebben. De getallen liggen tussen de 25.000 en 30.000 Kwh per jaar! Deze woningen moesten voor duurzaam doorgaan bij de bouwaanvraag, maar zijn dat geenszins. Er zijn minimaal honderd PV-panelen nodig om dit te compenseren. Waar plaats je zoveel eigenlijk panelen?

Advies: check bij elke woning die je aan- of verkoopt het elektriciteits- en gasverbruik. Dat levert verrassende inzichten op, die ingezet kunnen worden.

Na-isolatie

Uit de bouwkundemodulen welke wij makelaars voorgeschoteld krijgen, blijkt dat er strenge “regels’ zijn voor het vakkundig na-isoleren met de juiste dampdoorlatende- of dampwerende folie en het juiste isolatiemateriaal. Er vanuit gaande dat het ook nog op de juiste manier geplaatst wordt. Dit vooral om latere vochtproblemen te voorkomen.

Het probleem van na-isolatie is dat er vrijwel geen mogelijkheid is om bijvoorbeeld bij een aankoop te controleren hoe de isolatie opgebouwd is. Denk aan voorzetwanden bij een halfsteens garage of bij steens gemetselde muren bij woningen.

Dit geldt evenzeer voor de aangebrachte kap- en vloerisolatie. Is er een luchtspouw overgelaten e.d.? Hoe controleer je de kwaliteit van de vloerbalken als deze vol zijn geschuimd met Pur? Trek bij de dakkapel van 25 jaar oud eens de binnenbetimmering eraf en je weet vaak niet wat je ziet: vochtsporen.

Waarom gasloos?

Hoewel in de wet nog  staat dat elke woning een aardgasaansluiting moet hebben, mogen omgevingsvergunningen nu alleen nog maar worden afgegeven als er gasloos gebouwd wordt. Gasverbranding levert CO2 (broeikasgas) op, wat zorgt voor opwarming van de aarde; dit moet sterk gereduceerd worden. In Europa zijn klimaatafspraken gemaakt.

Toch wordt hier ook genuanceerder over gedacht. Brussel voelde begin 2021 nog voor een ‘opwaardering’ van het gas en het als duurzaam te bestempelen. Uiteindelijk is dit niet doorgegaan. Het gebruik van aardgas in de EU neemt deze jaren enorm toe vanwege de omschakeling van kolencentrales / kerncentrales naar aardgascentrales. Daarnaast wordt er momenteel de laatste hand gelegd aan de aanleg van een tweede grote gaspijp uit Rusland de “Nord Stream 2”. Duitsland heeft als eerste doel om van oliestook naar gasstook over te gaan. Nu in 2021 in Europa de gascrisis losgebroken is, worden de centrales weer volop op steenkolen gestookt, getuige o.a. de sterk verbeterde overslag in Rotterdam. De vraag is nu: draaien onze warmtepompen wel echt op ‘groene stroom’ of worden we voor de gek gehouden.

Het lukt in Europa niet om de klimaatdoelen te halen. De huidige maatregelen zijn ontoereikend. Men pleit voor een verhoging van de belasting op gas en een verlaging op elektriciteit om eigenaren te stimuleren. Er blijkt, ook bij een wijksgewijze aanpak van verduurzaming, veel meer extra geld nodig te zijn om huizen van het gas te halen. Het in augustus jl. uitgebrachte klimaatrapport is duidelijk genoeg: de opwarming van de aarde gaat versneld door en de weersomstandigheden zullen nog extremer worden in de komende jaren als er niet snel maatregelen volgen.

Groengas of groene waterstof?

Groengas is een fossielvrij geproduceerd gas als alternatief voor aardgas. Groene waterstof is waterstof die geproduceerd wordt met groene stroom. Beide producten kunnen dienen als vervanger van het aardgas en kunnen worden getransporteerd via het bestaande gasnetwerk. Het kan een afweging zijn om de gasleiding naar de woningen niet te snel weg te halen. Er wordt kleinschalig mee geëxperimenteerd. Een probleem van groene waterstof is dat het niet beschikbaar is. Een probleem van groene waterstof is dat het nog nauwelijks beschikbaar is.

Sedumdaken en een groene tuin zijn zinvol

Sedumdaken zijn op vier manieren zinvol: het dient als isolatielaag op het platte dak, het bevordert sterk de biodiversiteit, het gaat opwarming van de omgeving tegen op hete dagen en bij hoosbuien wordt veel regenwater vastgehouden en gedoceerd afgevoerd. De laatste drie argumenten zijn ook van toepassing op het hebben van groene tuinen. Als je ziet wat een geringe investering als het aanleggen van sedumdaken is, dan verbaas je je dat er nog relatief weinig zijn.

Ook de trend om achtertuinen in (Vinex-) wijken vol te tegelen, zou zo snel mogelijk gestopt moeten worden in het kader van verduurzaming en klimaatverandering.

De monopoliepositie van de warmtenetbeheerder

Dit is meteen het belangrijkste nadeel wat wordt genoemd door gebruikers van stadsverwarming van warmtenetten. Zij hebben de indruk dat de besparing door gebruik te maken van een warmtenet, teniet wordt gedaan door hogere kosten voor het maandelijks gebruik. Je bent voor je gevoel overgeleverd aan de grillen van een leverancier die als monopolist en machtspartij wordt gezien.

Waar komt al die elektriciteit vandaan?

Dat is een goede vraag. Er wordt volop geïnvesteerd in zonnepanelen, zonneparken, windmolenparken, waterkrachtcentrales etc. Echter de grote datacenters (Google, Microsoft, e.d.) in Nederland gebruiken zoveel stroom, dat de opbrengst van nieuwe windmolenparken in z’n geheel wordt opgekocht door deze multinationals en daarom niet beschikbaar is voor gebruik in woningen van het opladen van elektrische auto’s e.d. Het nieuw te bouwen datacentrum van Meta (Facebook) in Zeewolde zal straks net zoveel stroom gebruiken als de stad Amsterdam. Terecht dat de Eerste Kamer nu besloten heeft dat de bouw van dergelijke centra landelijk moet worden bepaald en niet door een plaatselijke gemeenteraad. Kostbare landbouwgrond verdwijnt op deze nieuwe manier en de nieuwe werkgelegenheid valt uiteindelijk tegen.

Als gevolg van de z.g. ‘elektrificatie’ van onze maatschappij is er veel meer capaciteit nodig. Vandaar dat de stroom voorlopig duur blijft. De stroomprijs is notabene ook grondgebonden aan de gasprijs. In december 2021 was de gasprijs circa 6 tot 8 keer duurder dan een jaar geleden. Nu de kou invalt en Rusland minder gas levert, pieken de prijzen opnieuw. Op dit moment komt 10% van de Europese elektriciteitsbehoefte uit zonnepanelen.

Pelletkachels en biomassacentrales

Tot ongeveer een jaar geleden werden pelletkachels nog voor ‘duurzaam’ aangezien en werden er subsidies op de aanschaf gegeven. Echter het feit dat bij de verbranding van geperste houtkorrels CO2 vrij komt heeft de opinie doen veranderen. De pelletkachel werd van de lijst van duurzame verwarmingen afgehaald en de subsidie ​​verdwenen.

Een zelfde discussie wordt gevoerd over het gebruik van biomassa i.c.m. een ​​warmtenetwerk. Ook hier is de brandstof groen, echter de verbranding niet. Aangesloten zijn op een warmtenet betekent niet dat het automatisch duurzaam is.

De moeizame uitvoering van wijksgewijze verduurzaming en de gevolgen

Bij grote wijksgewijze verduurzamingsprojecten (o.a. Amersfoort-Schothorst) blijkt dat deze zeer moeizaam van de grond komen. Na twee jaar is er nog niets concreets gebeurd. Oorzaak: deelname door de bewoners bleek niet kosten neutraal te zijn zoals voorgespiegeld was. Het is dus vaak een geldkwestie.

Het draagvlak voor deelname aan deze projecten vermindert. De individuele huiseigenaar gaat liever zelf aan de slag omdat het overheidstraject te lang duurt. Gevolg daarvan is dat je hier en daar een potsierlijk ‘ingepakte’ rijwoning ziet met als enige een verhoogd isolatiedak, waarbij ook de gevels aan de buitenzijde zijn ingepakt, er veel PV-panelen of Heat Pipes zijn geplaatst en een luidruchtige warmtepomp staat te zoemen in de voortuin. Dit vaak tot last van de buren. Sinds kort mag in Amersfoort een externe lucht-water-warmtepomp maar 40 dB geluid produceren.

Circulair bouwen

Circulair bouwen wil zeggen dat alle gebruikte materialen hergebruikt zijn of hergebruikt kunnen worden. Dit wordt zowel in de woningbouw als utiliteitsbouw toegepast. Veel materialen zoals metaal, hout, beton e.d. kunnen gerecycleerd worden. Bouwen met hout neemt een behoorlijke vlucht en is duurzaam.

Hoe betrouwbaar is mijn energielabel?

Sinds 1 januari 2021 kan een energielabel alleen nog worden opgemaakt door een gecertificeerd bureau. Dit om de betrouwbaarheid te verhogen en excessen te verminderen. Echter uit steekproeven blijkt dat drie verschillende inspecteurs tot drie verschillende uitkomsten kwamen bij eenzelfde rijtjeswoning. De moeilijkheid zit hem blijkbaar in het vaststellen van het gebruikte isolatiemateriaal en de toegepaste dikte daarvan. Het nieuwe label is wel een verbetering, maar nog niet betrouwbaar. Het is natuurlijk wel een kwalijke zaak dat deze verschillen kunnen bestaan nu je honderden euro’s moet betalen voor het inhuren van een gecertificeerd bedrijf. Er is thans nog een tekort aan gediplomeerde inspecteurs.

Met dit nieuwe label komen de middenwoningen er gunstiger uit, vanwege het feit dat zij twee ‘warme’ zijmuren hebben. Dit geldt ook voor appartementen welke omringd zijn door andere appartementen. Echter vrijstaande of 2-onder-1 kapwoningen komen er ongunstiger vanaf vanwege de grotere buitenmuur- en glasoppervlakte.

Heeft de overheid nog meer invloed?

Jazeker, de overheid heeft een zeer grote rol in ons duurzaamheidsdenken en -gedrag. Door de eisen uit het bouwbesluit op te voeren, de invoering van het energielabel, de invoering van de nieuwe BENG-eisen, het aankondigen van een gasloze en energieneutrale maatschappij in 2050 zet de overheid steeds de pionnen vooruit. Commerciële partijen zoals banken die willen ‘vergroenen’ sluiten daarbij aan door bij woningen met energielabel A of beter een rentekorting te bieden.

De mogelijkheden van de overheid zijn nog lang niet uitgeput: Wat te denken van een variabele WOZ-belasting of hypotheekrenteaftrek afhankelijk van het energielabel of het energiegebruik? Wat te denken van een levenslang ‘energiequotum’ per persoon? Zo zijn er legio mogelijkheden denkbaar. Een maatregel kan ook bestaan ​​uit het verlagen van de overdrachtsbelasting als iemand daardoor minder woon-/werk kilometers maakt. Dit heeft tal van voordelen zoals het verminderen van het aantal files.

Zelf ben ik 18 jaar geleden vlakbij mijn werk gaan wonen: toen een besparing van 8 reisuren in de week en 17.000 km per jaar! Je kunt dus op veel verschillende manieren verduurzamen. Tel uit je eigen voordelen en die voor het milieu. Verhuizen kan dus heel lonend zijn. Ook het z.g. thuiswerken is een verduurzaming.

Wat moet ik nu zelf als eerste met mijn woning doen?

In de zorg om onze ‘voetafdruk’ zo klein mogelijk te houden en de aarde te sparen voor toekomstige generaties, kunnen wij met de keuze van onze woning en onze woonplaats een grote bijdrage leveren. Naast het kiezen voor een woning met een zo recent mogelijk bouwjaar, kunnen wij bij bestaande woningen als eerste de ‘schil’ van het huis goed na-isoleren en voorzien van (drie-) dubbel HR glas. Tevens kunnen we PV-panelen aanbrengen voor het opwekken van elektriciteit. Tot slot kan de woning aardgasvrij gemaakt worden, door middel van het plaatsen van een warmtepomp i.c.m. lage-temperatuur verwarming of door het plaatsen van infrarood panelen. Dit zijn elektrische verwarmingsplaten welke meestal aan het plafond worden gehangen en die plaatselijk warmte uitstralen.

Heeft u niet kunnen vinden wat u zocht?

Laat dan een automatische zoekopdracht achter!

Neem contact met ons op

Heeft u vragen of wilt u graag een afspraak plannen? Bel ons dan gerust op of stuur ons een e-mail bericht. Dan reageren wij zo spoedig mogelijk!

Door gebruik te maken van het contactformulier ga je akkoord met de verwerking van je persoongegevens volgens onze privacyverklaring
Vragen of afspraak maken?

Stuur ons een bericht op Whatsapp